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青剑湖中海上园湾预计3月公开 二手房普涨5K/㎡
来源: 竞彩足球比分直播|2019-02-28

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蛰伏之后,哪些热门板块率先发力?

万物复苏,各家楼盘将如何先声夺人?

苏房网“风声”行动,为您带来楼市前沿动态

探知2019苏州楼市风向

斗转星移,苏州楼市的热门板块随着人们的关注不断轮换,既有新兴板块不断崛起,也有曾经饱受关注的板块逐渐失宠。青剑湖就曾经因为新房存量紧缺,成为“过气网红”之一。

然而,2017年,龙湖强势拿地,带来了青剑湖期盼已久的高端商业综合体——苏州第三座天街—星湖天街将开建的消息。随之而来的是青剑湖5胞胎地块横空出世,青剑湖迎来中海、安居、碧桂园入驻;2019年,首金新创首入苏州,斩获青剑湖地块。星塘街北延、又一所星字头学校星澜中学落地、新项目将扎堆入市……这一切似乎让青剑湖再次跻身热门板块之一。

(青剑湖待上市项目分布)

青剑湖的春天,好像又来了。

青剑湖,从热门刚需地到关注寥寥

从区位上来说,位于园区北部的青剑湖无疑是离湖东CBD最近的板块,甚至在足够空旷的地方,向南,你能够一眼望见湖东的地标建筑:九龙仓国金中心。

这说明了两个问题,一是青剑湖是离湖东CBD最近的板块之一。二是青剑湖开发伊始就规划为低密宜居舒适社区,得以保留通透的“城市天际线”。

(青剑湖规划图)

2005年跨塘和唯亭两镇合并。2006年,为实现板块内良好的亲水性和生态环境,人工开挖青剑湖。园区政府希望借此打造一个宜居的生态区,和金鸡湖CBD的格局实现错位发展。

随后一系列的低密度地块集中推出,2007年园区出让的8宗地块中,就有5宗位于青剑湖。

(2007年的“青剑湖7子”,就已经有一半是别墅项目)

然鹅,尽管青剑湖板块的规划是铸就一个七万人的青剑湖国际别墅区。但没想到首先让青剑湖板块火爆的却是刚需产品。

2009年后,园区从湖西到湖东各沿湖区域发展迅猛,而快速饱和,不仅地块稀缺,房价也攀升到工薪阶层难以企及的高度。当时唯亭板块、独墅湖板块、金鸡湖东三大在售楼盘集中的区域中,青剑湖板块是唯一有房源价格在5000元/㎡以下的区域。

与此同时,青剑湖配套也随着不断地“开荒扩土”完善起来,尤其是青剑湖学校的建设,当时吸引了不少目光。

这种情况下,当年开盘的置地青湖语城小户型产品销售火爆,还出现了三千多人疯抢三百多套房的盛况。

同时期的别墅产品凭借低总价也收获了不错的销量,阿卡迪亚2011年推出的独栋、七合院等别墅产品,两度获得苏州市别墅销售冠军。真正是刚需改善两开花。

2015年之后,青剑湖逐渐无房可售。同时随着青剑湖人口的日益增加,青剑湖的商业却始终没有成气候,交通上3号线、5号线也绕道而行。青剑湖就此在新房市场上从刚需热门板块变为关注寥寥。

板块内的置换需求却逐步增长,催生了二手房交易的活跃,吸引来了越来越多的经纪机构进驻。

(金沙广场底商被经纪机构占领)

看到青剑湖因为新房供应紧缺逐渐落寞,曾有业主在寒山闻钟上愤慨的表示,“青剑湖的规划唯独值得称道的环境,其实也和青剑湖关系不大,是阳澄湖旅游度假区的关系而已!看到尹山湖的火爆,才知道“有时候养儿子也比亲儿子亲”。

尽管有些后知后觉,但近年来青剑湖终于开始发力了!商业上,龙湖狮山天街的入驻,文化配套上,青剑湖文体中心即将建成,交通上,星塘街北延道路通车后,可直接驾车北驱,通往中环快速路,真真实实的拉近了青剑湖与湖东的距离——青剑湖板块的区域优势正在凸显。

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新房项目扎堆,中海上园湾或将最先入市

近年来,青剑湖板块土地供应有限,新房房源稀缺,万科大家之后,再无新项目入市。

(青剑湖板块待入市项目)

但随着中海、龙湖、安居、碧桂园、首金新创等房企入驻,青剑湖“七仙女”将补仓。

目前,现房销售的龙湖、中海3胞胎、碧桂园、安居项目进展如何?最新拿地的首金新创是否破土动工?带着这些疑问,苏房网奔赴青剑湖,随笔者一起来看看这些新项目的进度吧。

龙湖项目:携苏州第三座天街进驻青剑湖板块

2017年6月13日,龙湖以总价9.76亿元竞得苏地2017-WG-17号地块,楼面价7100元/㎡,因为该宗地块分为商业和住宅2个部分,所以楼面价要较纯住宅地块低。

其中,龙湖地块整体分为3块,地块一、地块二为商业,地块三为住宅。

商业部分即为龙湖在苏州打造的第三座天街——星湖天街,目前处于打地基阶段,预计2020年建成投入使用。

待星湖天街建成后,将弥补板块内无大型商业综合体的空白,使得板块内商业更加完善,提升居民购物体验感。

(星湖天街效果图)

住宅部分由6栋叠墅(毛坯)、4栋高层(全装修)组成,目前,已经有1栋叠墅封顶,总层高为6层;高层总层高16层,目前已经建到12层。

(龙湖项目现状)

龙湖一向都是先建住宅再建商业,住宅部分不仅要现房销售,还要等商业封顶才能卖出,所以,龙湖住宅部分预计2020年入市。

中海“三胞胎”:或将最先面市

2017年10月23日,中海在青剑湖连下3子(32/33/34号地块),成为当场土拍最大赢家。

这3宗地块紧紧相邻,根据规划,这3宗地都打造洋房住宅产品8F-10F不等,建筑面积在140-160㎡左右,需现房销售。

据悉,这3宗地当做一个项目打造,只要其中1宗地工程竣工验收,就可以申请预售,案名为“中海上园湾”。

目前,32号地块进度较快已经基本封顶,约剩1-2栋未封顶;33号地块稍慢,建到6/7层高,预计4或5月可已封顶,而34号地块刚开始动工。

(地块现状)

据实探,中海项目售楼处已建好,内部设施正在完善中,据工作人员透露,预计3月公开售楼处,中海项目目前是板块内进展最快,或将率先入市。

(中海项目售楼处)

碧桂园项目:龙湖近邻,项目离变电站较近

与中海同一天,碧桂园在青剑湖板块也落下一子,与龙湖做了“邻居”。据悉,该地块由多家房企联合开发,楼盘备案名已定,为“安漫云苑”,注册商标云栖安缦,应该也是项目的推广名。

项目规划14栋叠拼,6-8层,建筑面积约160㎡,为4房设计。

(碧桂园项目规划)

目前,项目的建设进度相对还是较快,80%的楼层已经封顶,预计1个月内可完成全部封顶,未建售楼处,预计今年或明年入市。

(碧桂园项目现状)

不过值得注意的是,地块附近还拟建一所市政110KV变电站,其中,8#、9#、11#、13#楼距离旁边的变电站较近,相距仅十几米,或对销售有一定的影响。目前,变电站仅有围挡,暂未动工。

(碧桂园地块宗地图)

安居项目:颐居地产首入,携手绿城东方

2017年10月23日,这一天好不热闹,除碧桂园、中海外,南京安居掷金8.45亿首入苏州,斩获苏地2017-WG-35号地块,楼面价为23217元/平。

南京安居项目与中海34号地块相邻,南面一路之隔就是碧桂园,项目规划10栋洋房、小高层产品,层高为7F、9层,另外小区内部还配备了游泳池、儿童活动场地、运动场地、消防登高场地等场所。

(安居项目鸟瞰图)

目前,项目进度较慢,年前刚动工,现刚打地基。据现场安保人员透露,工期为2年,需现房销售,预计最快2020年入市。

(南京安居项目现状)

首金新创项目:暂未开工

首金新创是最后加盟青剑湖板块的房企,远离了房企扎堆之地。

该项目工业园区亭盛街西、唯青路南,于2019年1月4日土拍之上首创以总价25亿元竞得苏地2018-WG-37号地块,楼面价23202元/㎡。

该项目规划未出,目前仍是一片空地。

(首创地块现状)

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行走在青剑湖北岸,绿色的网布笼罩着一栋栋拔地而起的高楼,犹如颗颗春笋。尽管天空中下着雨,在这里依然能听到机器的轰鸣声,来往的土方车给唯澄路留下了坑坑洼洼,打破了这里素有的静谧,杂乱而热闹。这一切,预示着青剑湖板块的苏醒,2019年的青剑湖注定是热闹的一年。

3

二手房热度平稳,置换人群持币观望

经过几轮土地出让,青剑湖板块土地供应聚集效应再次开始显现。星澜学校、文体中心、星湖天街……青剑湖的商业、交通、教育配套也再次发力。这些利好在过去的一年里持续发酵,带动了青剑湖板块二手房价格的上涨。

(星澜学校)

在青剑湖的板块发展史中,最让青剑湖人痛心的无疑就是3号线的擦肩而过。最近的3号线方湾站,距离青剑湖的曼哈顿商圈仍有2.5公里的距离,骑车大概需要13分钟。

(骑行路线)

整个青剑湖板块中,以阳澄湖大道为界,北面高端小区较多,南面拆迁房、刚需盘为主。地铁影响的主要还是南面的湖东跨塘板块。

地铁站的建设,给金锦苑周边的经纪人带来了更多的信心。附近一名房产经纪人表示,“受地铁即将开通影响,去年7-8月份周边的房价就开始按照地铁房挂价。以金锦苑89㎡两房来说,去年6月23000元/㎡左右,到年底涨到了28000元/㎡以上,开年之后才平稳下来。”

(方湾站周边二手房价格)

尽管3号线的利好难以辐射青剑湖核心区域,但是苏州第三座天街——星湖天街的即将入驻,经纪机构口中“中海项目未来4w+/㎡”的预期售价,以及新增的星字头学校,还是给了青剑湖的房东们不小的涨价动力。

从18年初至今,青剑湖的均价大约涨了5000元/㎡,均价从2.5-2.6w/㎡涨到了3w/㎡。

俊家房产曼哈顿店一名经纪人透露,“临湖壹号院90㎡的户型,去年220万可以成交的,现在要250万左右了。涨价主要是受房东心理影响,将上市的中海项目,预计售价4w/㎡左右,房东觉得自己卖便宜了?;褂行陆ǖ男抢窖?,带动了学区房价格的上涨。”

(曼哈顿商圈周边房源价格)

“不过涨价基本都集中在年前,年后比较平稳”。苏房网采访了五六家经纪机构,其中年后平稳,是被提及最高的一个词。

究其原因,是即将上市的新项目,分流了二手房购房群体,不少人正在持币观望。曼哈顿俊家的经纪人表示,“像青剑湖花园的很多业主,准备置换到中海去。毕竟整个青剑湖难得能买到新房,不少人都在等开盘。”

结尾

十年间,入住青剑湖的年轻人已经成长为大叔,当初的小户型也已经到了置换的时机。房地产经纪机构永远是对购房需求最敏感的,区域换购需求持续活跃,吸引了众多经纪机构驻扎。

中海、龙湖、碧桂园的到来,让青剑湖重新赢来关注的同时,经纪机构也喊出了中海地块将引领板块突破“4w+”的口号,二手房均价悄然上涨。

与此同时,不少有置换需求的购房者选择观望,等待新房项目的上市,使得年后的二手房价格转向平稳——过去一年,青剑湖二手房价格的涨势,不仅是体现着新房市场的带动作用,还暗藏着购房者和房东之间的心理博弈。

 

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